住宅版エコポイントの実践実務セミナー

参加ご希望の方は 参加申込書 （pdf: 122kb　別ウィンドウ） をダウンロードし、ご記入の上、 外断熱推進会議事務局（03-3436-0678） までFAX願います。

開催概要

日時

２０１０年３月３０日（火）　開場　１３時３０分/　開会　１４時/　閉会　１７時

会場

東京都港区芝公園３－５－８　機械振興会館　地下３階６会議室

主催

特定非営利活動法人　外断熱推進会議

参加費

外断熱推進会議会員　1,000円　一般（非会員）　3,000円（先着順40名限定）

講演内容

１．「住宅版エコポイントのポイント評価について」

財団法人ベターリビング　住宅・建築評価センター　住宅性能評価室長　青木　建　様

２．「住宅版エコポイントの申請手続きについて」

株式会社住宅あんしん保証　本店営業部　脇　奈津美　様

３．「窓の断熱改修及び高断熱窓について」

新日軽株式会社　営業部　古橋　卓朗　様　（予定）

　 ４．「住宅版エコポイント制度を活用したささやかなマンション住戸リフォーム事例について」

ＮＰＯ法人　外断熱推進会議・正会員　一級建築士・ＣＡＳＢＥＥ評価員　宮原　博　様

セミナーテーマ

住宅版エコポイント制度がスタートします。住宅エコポイントは地球温暖化対策の推進及び経済の活性化を図ることを目的として、エコ住宅を新築された方やエコリフォームをされた方に対して一定のポイントを発行し、これを使って様々な商品との交換や追加工事の費用に充当することができる制度ですが、その内容について、試行錯誤の面もありはっきりしていない部分もあります。開催時期が3月30日と遅くなりましたが、逆に問題点も多々発生していることと思います。住宅版エコポイントについて、４名の講師を招いてポイント評価・申請手続き・窓の断熱改修及びエコリフォーム実例に関して実践・実務セミナーを開催いたします。

尚、セミナー終了後、懇親会を予定しております。

　 　 エコポイント事務局ウェブサイト

お問合せは、外断熱推進会議事務局 電話　03-3436-4755（担当　橘）

開催概要：

日時

２０１０年３月１９日（金）　１３：３０ ― １７：００

会場

東京都港区芝公園３－５－８　機械振興会館　地下２階ホール

提供

ＳＢＣ ジャパン株式会社

スイス・ビルディング・コンポーネンツ株式会社子会社

協賛

特定非営利活動法人　外断熱推進会議

参加費

無料（先着順150名限定）

講演内容

１．「スイスの持続可能な建築」 　　　　　　　　　　　　　　

ホルガー ヴァルバウム教授（30 分）

２．「過去10 年間の東京大学弥生キャンパスにおけるサステナブル建築の実践」 　　　　

安藤　直人教授（30 分）

３．「建築を諸気候条件へ柔軟に適応させるための方法論」 　　　

ヨーク オスターマイヤー博士（20 分）

４．「スイス－日本間の技術共有 － 建築の熱・水分の問題に関して」

後藤　豊氏（20 分）

５．「SBC 木質パネル工法－日本に適した解決策」　　 　　　　　　　　　

レネ パウル氏（20 分）

６．質疑・応答

全般的テーマ:

• 日本およびスイス/欧州における持続可能な建築
• 持続可能性の概念の比較（どのように理解され、実践され、定量化されているか）
• これまでの知識はどのように実践されたか、その国際的移転はどのように可能か。

日本における省エネルギー木造建築の工法システムの開発－プロジェクトの概要－

本プロジェクトは、日本における局地的な気候条件や住まい方に対して柔軟に対応できる、サステナブルな木造建築の工法システムを開発することを目的としています。

特色として：

1. 壁内部の断熱材における水蒸気拡散によって、室内の湿度を調整することのできる壁工法を開発する。
2. 本工法と併せて開発するソフトウェアを用いることにより、建物の冷暖房のエネルギー負荷のバランスを考慮に入れた断熱材施工等の最適化ができる。
3. 本プロジェクトは、Swiss Federal Office for Professional Education andTechnology（OPET）の出資により東京大学、スイス連邦立材料試験研究所（EMPA）およびスイス連邦工科大学チューリッヒ校（ETH）の共同研究によって運営されています。

外断熱推進会議（EiPC）では、 欧州における最新の建築情報紹介のため 当シンポジウムの開催に協力しています。

当シンポジウムは、 木造建築に関するスイス・ 欧州の最新情報を提供するものです。

お問合せは、外断熱推進会議事務局 電話　03-3436-4755（担当　橘）

昨年の12月8日、新政権として発足した鳩山政権は、2009年度の第二次補正予算に総額7.2兆円の経済対策（明日の安心と成長のための緊急経済対策）を閣議決定しました。内訳は以下の通りです。

1. 住宅関係
   • 住宅のエコポイント制度の創設（1000億円）
   • 住宅金融支援機構による長期固定住宅ローン「フラット35」の金利引き下げ幅を現行の0.3％から1.0％に拡大（フラット35S）（4000億円：2010年12月までの時限措置、ただし延長される可能性もあり）→国交省の担当官の話では、かなりの経済効果があるとのことです。
   • 住宅取得時の贈与税の非課税拡大（ただし、具体的な予算計上はなし）
   • 木材住宅の振興（11億円）
2. エコカー補助の延長（営業車分305億円）
3. 観光立国の推進（ただし、具体的な予算計上はなし）
4. 物流交通の低炭素化
• エコシップの導入（59億円）
5. 下請け建設会社への金融支援（47億円）
   　このほか、災害復旧に392億円

住宅版エコポイント制度については、今年にはいり徐々にその中身が国交省・経産省・環境省のウェブサイトに紹介されはじめ、またいろいろなメディアの直接取材などもあり、かなり具体的な内容が公表されています。そして、1月28日に第二次補正予算は国会を通り正式に成立しました。

図-1　住宅版エコポイント制度の概要

1．住宅版エコポイントの発行対象となる工事の期間

• 平成２２年１月２８日以降に工事が完了し、引き渡されたものが対象です。
• ただし、
  ＊エコリフォームについては、平成２２年１月１日以降に工事に着手（ポイント対象工事を含む工事全体の着手）したもの
  ＊エコ住宅の新築については、平成２１年１２月８日以降に建築着工したものに限定されます。
• 平成２２年１２月３１日までにエコリフォームの工事に着手またはエコ住宅の建築着工したものが対象です。

２．ポイント発行の開始および申請期限等

（１）ポイント発行の申請開始

ポイントの発行および商品等への交換の申請は、住宅エコポイント事務局において、平成２２年３月８日（月）より受付が開始されます。

（２）ポイント発行の申請期限

※平成22年12月31日までにエコリフォームの工事に着手又はエコ住宅の建築着工したものが対象になります。

※申請期限の前に発行予定ポイントまで発行した場合は、上記によらずポイント発行は終了します。

（３）ポイントの交換申請期限

平成25年3月31日までポイントの交換申請をすることができます。

図-2　 エコポイント事務局ウェブサイト

３．ポイントの発行対象及び発行ポイント数

• 持家・借家、一戸建ての住宅・共同住宅等の別によらず対象となります。
• 国からの補助を受けて窓や外壁等の断熱工事を行っている場合は、ポイントの発行対象外です。
  ※ただし、高効率給湯器や太陽光発電設備等については、ポイント発行対象工事に該当しないため、これらに対する補助を受けていても、ポイントの発行対象になります。
• ポイントが発行された住宅であっても、要件を満たせば税制特例や融資の優遇を受けることができます。

（１）エコリフォーム（Ａ＋Ｂ＋Ｃ＝300,000ポイントが１戸あたりの限度です。）

次のＡ又はＢの改修工事はそれぞれポイントの発行の対象となります。また、Ａ又はＢの工事と一体的に実施する場合に限って、Ｃの改修工事はポイントの発行の対象となります。

Ａ　窓の断熱改修

ａ）発行対象

改修後の窓が、省エネ法（エネルギーの使用の合理化に関する法律（昭和54年法律第49号））に基づく省エネ判断基準※（いわゆる「平成11年基準」。以下単に「省エネ判断基準」という。）に規定する断熱性能に適合するよう行う次のいずれかの断熱改修が対象となります。ただし、住宅エコポイント事務局に登録された建材を使用する断熱改修に限ります。

※省エネ判断基準に適合するとは、以下の基準のいずれかに適合することです。

• 住宅に係るエネルギーの使用の合理化に関する建築主等及び特定建築物の所有者の判断の基準
• 住宅に係るエネルギーの使用の合理化に関する設計、施工及び維持保全の指針

ｂ）発行ポイント数

窓の大きさの区分及び改修方法に応じて定める以下のポイント数に施工箇所数を乗じて算出したポイント数が発行されます。（対象となる窓の仕様例については 別添1　エコリフォームの対象となる窓の仕様 を参照。）

※１　内窓の交換も含みます。

※２　増築等に伴って新設されるものを含みます。

※３　ガラス交換は、交換するガラス１枚あたりにポイントを発行します。

※４　内窓又は外窓のサッシの枠外寸法を測定します。

※５　ガラスの寸法を測定します。

Ｂ　外壁、屋根・天井又は床の断熱改修

ａ）発行対象

改修後の外壁、屋根・天井又は床の部位ごとに、一定の量の断熱材（ノンフロンのものに限る）を用いる断熱改修が対象となります。ただし、住宅エコポイント事務局に登録された熱伝導率などの断熱性能が確認された断熱材※を使用する断熱改修に限ります。

※JIS A 9504、JIS A 9511、JIS A 9521、JIS A 9526、JIS A 9523、JIS A 5905に適合している認証を受けていることや、それと同等の性能を有することが証明されていることなどが要件となります。

ｂ）発行ポイント数

ロ）に示す最低使用量以上の断熱材を使用する断熱改修について、イ）に示す施工部位ごとにポイント数が発行されます。

イ）施工部位別ポイント数

一戸建ての住宅

※１　断熱材の各区分の内容については 別添2　断熱材の各区分の内容を参照。

※２　基礎断熱の場合の最低使用量は、床の最低使用量に0.3を乗じた値となります。

共同住宅等

※１　断熱材の各区分の内容については 別添2　断熱材の各区分の内容を参照。

※２　基礎断熱の場合の最低使用量は、床の最低使用量に0.15を乗じた値となります。

Ｃ　バリアフリー改修（50,000ポイントが１戸あたりの限度です。）

ａ）発行対象

Ａ又はＢの改修工事と一体的に行う手すりの設置、段差解消又は廊下幅等の拡張のバリアフリー改修工事が対象となります。

ｂ）発行ポイント数

Ａ又はＢの改修工事と一体的に行うバリアフリー改修について、施工内容に応じて以下のポイント数が発行されます。

※具体的な施工内容は原則バリアフリー改修促進税制の取扱いに準じます。 （ 別添3　バリアフリー改修の具体的な内容 参照）

（２）エコ住宅の新築

ａ）発行対象

次のＡ又はＢに該当する住宅の新築工事がポイントの発行の対象となります。

Ａ　省エネ法に基づくトップランナー基準相当※１の住宅

外壁、窓等の断熱性能に加えて、給湯設備や暖冷房設備等の建築設備の効率性について総合的に評価して得られる一次エネルギー消費量が、省エネ法に基づく住宅事業建築主の判断の基準（以下「トップランナー基準※１」という。）に適合する新築住宅が対象となります。

（参考）トップランナー基準※１

トップランナー基準※１で求める水準は、省エネ判断基準※２を満たす外壁、窓等を有する住宅に、平成20年時点での一般的な設備を備えた場合の一次エネルギー消費量と比べ、概ね10％の削減に相当し、例えば、

（１）省エネ判断基準※２を満たす外壁、窓等と高効率給湯設備（併せて節湯器具を設置）

（２）省エネ判断基準※２を満たす外壁、窓等と熱交換型換気設備や高効率空気調和設備

（３）省エネ判断基準※２を満たす外壁、窓等と太陽光発電設備

（４）省エネ判断基準※２を超える高い断熱性能を有する外壁、窓等を備えた住宅などが、考えられます。

※１　トップランナー基準相当とは、以下の基準のいずれかに適合することです。

（一戸建ての住宅の場合）

住宅事業建築主の判断の基準

住宅事業建築主の判断の基準に適合する代表的な仕様例

（共同住宅等の場合）

エコポイント対象住宅基準（共同住宅等）

※２　省エネ判断基準を満たすとは、以下の基準のいずれかに適合することです。

• 住宅に係るエネルギーの使用の合理化に関する建築主等及び特定建築物の所有者の判断の基準
• 住宅に係るエネルギーの使用の合理化に関する設計、施工及び維持保全の指針

Ｂ　省エネ基準を満たす木造住宅

省エネ判断基準※を満たす外壁、窓等を有する木造住宅が対象となります。

木造住宅であるかどうかの判断は、確認済証、建築工事届等において、「主たる建築物の構造」が「木造」と記載されているかどうかによります。

ポイントの申請には、上記基準に適合することについて登録住宅性能評価機関等の第三者機関による証明を受ける必要があります。

※省エネ判断基準を満たすとは、以下の基準のいずれかに適合することです。

• 住宅に係るエネルギーの使用の合理化に関する建築主等及び特定建築物の所有者の判断の基準
• 住宅に係るエネルギーの使用の合理化に関する設計、施工及び維持保全の指針

ｂ）発行ポイント数

１戸あたり300,000ポイント

４．ポイントの申請方法

• ポイントの申請は、原則として、住宅の所有者が、住宅エコポイント事務局に対して行うもので、事務局が各都道府県に設けた申請受付窓口における申請、事務局への郵送による申請のいずれかの方法によります。
• 個人・法人の別、また、建築主・購入者の別によらず、申請することができます。
• 新築住宅を対象としてポイントの発行申請ができるのは、住宅の所有者がかわっても、１住戸につき、1回のみです。
• 以下、個人が申請する場合の標準的な申請書類となっています。★が付された書類は本制度の実施のために新たに定められるもので、詳細は今後公表される予定です。
• 法人による申請や次の書類に代わるものがある場合等の申請方法については、今後公表される予定です。

（１）エコリフォーム

Ａ　窓の断熱改修

ガラスメーカー又はサッシメーカーにおいて、個々の製品に対して、製品型番と製造番号を付した性能証明書※１が交付されることを前提に、申請書に次の書類を添付して申請を行ってください。（１．～４．は申請者が工事施工者から入手する必要があります。ただし、４．の写真については申請者が撮影することもできます。）

1. メーカーが発行する性能証明書（製品型番、製造番号及び大きさが付されたもの）★
2. 工事施工者が発行する工事証明書（工事施工者の名称、住所、建設業許可番号（許可業者の場合）、工事期間、工事内容等を記載）★
3. 工事施工者が発行する領収書の写し
4. 工事現場写真（工事後に窓ごとに撮影※２）
5. 申請者の本人確認書類（健康保険証、運転免許証の写し等）
6. （代理申請を行う場合）代理申請者の本人確認書類（健康保険証、運転免許証の写し等）
   ※１　ガラス及び内窓については、出荷時に原則として製品に性能証明書が添付されています。在庫品等で性能証明書が添付されていないものについては、工事施工者が必要書類をメーカーに郵送することにより、性能証明書が発行されます。
   ※２　ガラス交換又は内窓設置を行った窓ごとに、当該窓全体が写るように撮影されたもの。（ガラス交換又は内窓設置を行った全ての窓の写真が必要です。）

申請書に次の書類を添付して申請を行ってください。（１．～４．は申請者が工事施工者から入手する必要があります。ただし、４．の写真については申請者が撮影することもできます。）

1. メーカーが発行する性能証明書※１（製品型番、製造番号及び大きさが付されたもの）★
2. 工事施工者が発行する工事証明書（工事施工者の名称、住所、建設業許可番号（許可業者の場合）、工事期間、工事内容等を記載）★
3. 工事施工者が発行する領収書の写し
4. 工事現場写真（工事後に窓ごとに撮影※２）
5. 申請者の本人確認書類（健康保険証、運転免許証の写し等）
6. （代理申請を行う場合）代理申請者の本人確認書類（健康保険証、運転免許証の写し等）
   ※１　交換窓については、工事施工者が必要書類をサッシメーカーへ郵送することによって、性能証明書が発行されます。
   ※２　交換を行った窓ごとに、当該窓全体が写るように撮影されたもの。（交換を行った全ての窓の写真が必要です。）

Ｂ　外壁、屋根・天井又は床の断熱改修

申請書に次の書類を添付して申請を行ってください。（１．～４．については申請者が工事施工者から入手する必要があります。ただし、４．の写真については申請者が撮影することもできます。）

1. 卸業者等が発行する納品書又は吹込工事施工業者が発行する施工証明書（製品型番、使用量が付されたもの）★
2. 工事施工者が発行する工事証明書（工事施工者の名称、住所、建設業許可番号（許可業者の場合）、工事期間、工事内容等を記載）★
3. 工事施工者が発行する領収書の写し
4. 工事現場写真（改修部位ごとに施工中の状況を撮影※）
5. 申請者の本人確認書類（健康保険証、運転免許証の写し等）
6. （代理申請を行う場合）代理申請者の本人確認書類（健康保険証、運転免許証の写し等）
   ※　断熱改修を行った外壁、屋根・天井又は床ごとに1枚ずつ、断熱材を施工していることがわかるように撮影されたもの。

Ｃ　バリアフリー改修

申請書に次の書類を添付して申請を行ってください。（１．～３．については申請者が工事施工者から入手する必要があります。ただし、３．の写真については申請者が撮影することもできます。）

1. 工事施工者が発行する工事証明書（工事施工者の名称、住所、建設業許可番号（許可業者の場合）、工事期間、工事内容等を記載）★
2. 工事施工者が発行する領収書の写し
3. 工事現場写真（工事後に対象施工部位ごとに撮影※）
4. 申請者の本人確認書類（健康保険証、運転免許証の写し等）
5. （代理申請を行う場合）代理申請者の本人確認書類（健康保険証、運転免許証の写し等）
   ※　バリアフリー改修を行った手すりの設置、屋内の段差解消、廊下幅等の拡張ごとに１枚ずつ撮影されたもの。

（２）エコ住宅の新築

Ａ　省エネ法に基づくトップランナー基準相当の住宅

申請書に次の書類を添付して申請を行ってください。

1. 住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づく登録住宅性能評価機関が発行するエコポイント対象住宅証明書等※（写しで可）★
2. 工事施工者が発行する工事証明書（工事施工者の名称、住所、建設業許可番号（許可業者の場合）、工事期間、工事内容等を記載）★
3. 工事施工者若しくは販売事業者が発行する領収書の写し又は契約書の写し
4. 確認済証の写し
5. 検査済証の写し又は竣工写真（全景１枚）
6. 申請者の本人確認書類（健康保険証、運転免許証の写し等）
7. （代理申請を行う場合）代理申請者の本人確認書類（健康保険証、運転免許証の写し等）
   ※　１．のエコポイント対象住宅であることの確認書類として、次のもののうちいずれかを取得する必要があります。

※確認書類の発行にはそれぞれ手数料がかかります。手数料は機関により異なりますので、各機関にお問い合わせください。

Ｂ　省エネ基準を満たす木造住宅

申請書に次の書類を添付して申請を行ってください。

1. 住宅の品質確保の促進等に関する法律に基づく登録住宅性能評価機関が発行するエコポイント対象住宅証明書等※（写しで可）★
2. 工事施工者が発行する工事証明書（工事施工者の名称、住所、建設業許可番号（許可業者の場合）、工事期間、工事内容等を記載）★
3. 工事施工者又は販売事業者が発行する領収書の写し又は契約書の写し
4. 確認済証の写し
5. 検査済証の写し又は竣工写真（全景１枚）
6. 申請者の本人確認書類（健康保険証、運転免許証の写し等）
7. （代理申請を行う場合）代理申請者の本人確認書類（健康保険証、運転免許証の写し等）
   ※　１．のエコポイント対象住宅であることの確認書類として、次のもののうちいずれかを取得する必要があります。

※確認書類の発行にはそれぞれ手数料がかかります。手数料は機関により異なりますので、各機関にお問い合わせください。

５．ポイントの交換

（１）ポイントの交換対象

• 環境配慮製品等
• 地域産品
• 商品券・プリペイドカード
• 環境寄附
  詳しくは、 住宅エコポイント事務局ホームページ をご覧ください。

（２）即時交換

Ａ　エコリフォームの即時交換

ポイントを充当することにより住宅の質の向上を図るため、エコリフォームによって取得したポイントを、当該エコリフォームを行う工事施工者が追加的に実施する工事の費用に充当することができます。

ａ）申請方法

原則として、事務局が各都道府県に設ける申請受付窓口での申請に限られます。（郵送での申請は認められていません。）即時交換の申請は、ポイントの申請と同時にする必要があります。

ｂ）申請に必要な追加情報

• 工事施工者の名称、住所、建設業許可番号（許可業者の場合）
• 即時交換対象工事の工事期間
• 即時交換対象工事の工事内容
• 工事施工者の口座番号（受付窓口で通帳の写し等で記載内容を確認することとなっています。）
• 工事写真（即時交換対象工事の内容がわかるもの。工事内容ごとに１枚。）

ｃ）即時交換の対象となる工事

Ｂ　エコ住宅の新築の即時交換

ポイントを充当することにより住宅の質の向上を図るため、エコ住宅の新築によって取得したポイントを、当該新築工事を行う工事施工者が追加的に実施する工事の費用に充当できます。

原則として、事務局が各都道府県に設ける申請受付窓口での申請に限られます。（郵送での申請は認められていません。）即時交換の申請は、ポイントの申請と同時にする必要があります。

• 工事施工者の名称、住所、建設業許可番号（許可業者の場合）
• 即時交換対象工事の工事期間
• 即時交換対象工事の工事内容
• 工事施工者の口座番号（窓口で通帳の写し等で記載内容を確認することとなっています。）
• 工事写真（即時交換対象工事の内容がわかるもの。工事内容ごとに１枚。）

エコ住宅の新築工事の工事施工者が当該新築工事に追加的に実施する工事。

※追加的に実施する工事が新築工事と一体的に行われる場合も対象となります。

おわりに

住宅版エコポイント制度は、新築でもリフォームでも最大30万ポイント（30万円）とされています。3,000万円をかけて住宅を建設した場合、ポイントとして還元率されるのは１％（30万円／3,000万円＝１％）です。1,500万円で建設した場合でも２％にしかなりません。

これに反して、１０ヶ所の内窓を取り付けた場合の工事費は65万円～95万円程度で、窓の大きさにもよりますが、１０ヶ所の内窓で7万～18万ポイントになります。還元率は１０％を超え、場合によっては２０％に達する場合もあります。

サッシを交換するケースや外壁を断熱リフォームする工事でも、新築する場合に比べれば還元率は高くなりますが、内窓ほどの還元率にはなりません。家電のエコポイント制度の還元率が5～10％ですので、住宅版エコポイント制度は還元率に大きな差があると言えます。

先日、国交省の方の話を聞きましたが、住宅版エコポイント制度はまずは住宅の断熱性能の弱点となっている窓の断熱性能を上げたいというところからスタートしたということで、なるほどと思われる制度設計になっています。

鳩山政権の「明日の安心と成長のための緊急経済対策」ですので、今年度末までにエコ新築工事およびエコリフォーム工事の着工が条件となっていますが、来年度も継続し、総額3倍の3,000億円程度、そしてエコポイントもエコ新築およびエコリフォームに関して3～5倍程度にして継続されることを期待したいと思います。

「2020年までに温室効果ガスを1990年比25％削減する」という政策目標はそう簡単に実現できる話ではありません。まずはエネルギーを消費している住宅・建築分野の省エネ・省CO2を優先的に進めるべきだと考えています。そして、再生可能エネルギーを有効に活用できるスマートコニュニティ（スマートグリッドをベースとした社会インフラづくり）をこれから20年～50年間かけて一歩一歩進めていくことが大事だと思います。

今回は７つの研究会のうち、「ＺＥＢ（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）の実現と展開に関する研究会」が１１月にとりまとめた報告書「ＺＥＢ（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）の実現と展開について～２０３０年までのＺＥＢ達成に向けて～」をご紹介したいと思います。

はじめに

わが国の最終エネルギー消費の推移を見ると、全体の３割以上をしめる民生部門は、産業、運輸部門に比べ、過去からの増加が顕著になっています。とりわけ、民生部門の過半をしめる業務部門（オフィスビル、小売店舗、病院、学校等）については、家庭部門より増加が著しく、その最終エネルギー消費は、1990年比で40～50％程度増加して高止まりをしており、省エネ対策の強化が最も求められています。（図1）

図-1　わが国の最終エネルギー消費と民生部門のエネルギー消費の推移

9月22日、鳩山首相が国連にて表明した「2020年までに温室効果ガスを1990年比25％削減する」は、すべての主要国による公平かつ実効性のある枠組の構築と意欲的な目標の合意を前提としており、またいわゆる「真水（国内対策）」による削減量がどの程度になるかにもよりますが、この中期目標の達成のためには、業務部門はその他の部門よりも大きな削減量、削減比率を達成することが必要となると思われます。また、2020年までに1990年比で25％削減するためには、ストックも含めてすべての建物が2020年時点で現行の省エネ規準を満たすことが必要（現状の達成率は約20％）との試算（日本エネルギー経済研究所、2005年比22％削減のケースの試算：1990年比25％削減は、2005年比30％削減に相当）もあります。

さらにわが国は、2050年までに排出量を60～80％削減する長期目標も掲げています。わが国の建築物の平均寿命は40年程度と言われており、これから2050年までに現存する建物の多くが建替えられることを踏まえると、今後技術革新により新築ビルの省エネ性能を抜本的に高めることが必要になります。

図-2　ＩＥＡの勧告

欧米諸国では、すでにゼロ・エネルギー・ビルの実現に向けた取組みが本格化しつつあります。特に、英国と米国では、数年前から新築建築物のゼロ・エネルギー・ビル化の目標年次を定め、これを法律に位置づけています。さらに両国では、これまでおおむね３年ごとに建築物の省エネ基準を定期的に強化するとともに、将来における建築物の省エネ基準の強化の程度とタイミングを明確にしようとしており、ゼロ・エネルギー・ビルに向けた歩みを着実に進めています。

わが国の業務ビルの平均エネルギー消費単位は２４００ＭＪ／㎡・年であるのに対し、住宅では５００ＭＪ／㎡・年程度であり、ゼロ・エネルギー・ビルの実現は、住宅に比してハードルが高くなっています。（図-3）

図-3　わが国の業務ビルのエネルギー消費

さらにわが国は欧米諸国に比べ、中高層の比率が高い建築物が狭隘な土地に建設される傾向があり、新エネ設備の導入可能な規模を考えると、ゼロ・エネルギー・ビルの実現は困難な面があります。

しかしながら、わが国の建築技術は世界的にもトップランナーとなっているものも多く、今後は、これらを複合的に組み合わせてシステム化を図るとともに運用を含めたトータル・システム建築を模索していくことが重要です。

条件が不利なわが国において、ゼロ・エネルギー・ビルの技術モデルが構築されれば、高温多湿な気候のアジア諸国、米国等への展開も十分に考えられ、わが国のみならず世界の省エネや省エネビジネスの国際展開も可能です。

１．わが国におけるゼロ・エネルギー・ビルの基本的考え方

1-1．ゼロ・エネルギー・ビルの定義

ゼロ・エネルギー・ビルの定義にあたって、まずその境界を考える必要があります。英国では、オフサイト（敷地外）での再生可能エネルギーの活用も含めているようですが、建築物によってはゼロ・エネルギー・ビル化のために膨大な量のオフサイトでの措置が求められる可能性があります。他方、オンサイトの措置（ビルの敷地内またはビルに物理的に接続されているもの）には、再生可能エネルギーのみならず、わが国の都市部の特性（建築物が集中立地）を踏まえ、エネルギーの面的な利用などのポテンシャルも加味すべきです。

以上から、ゼロ・エネルギー・ビルの定義としては「建築物における一次エネルギー消費量を、建築物・設備の省エネ性能の向上、エネルギーの面的利用、オンサイトでの再生可能エネルギーの活用等により削減し、年間での一次エネルギー消費量が正味（ネット）でゼロまたはおおむねゼロとなる建築物」としています。

1-2．ゼロ・エネルギー・ビル達成に向けた対策のプライオリティー

わが国では、中高層の建築物が狭隘な土地に建設される傾向があることを踏まえると、オンサイトでの再生可能エネルギーの導入には一定の限界があります。このため、まずは「省エネ性能の向上」を可能な限り進め、足らない部分を「太陽光等の再生可能エネルギーで補う」という考え方が適当です。

1-3．設計時と運用時におけるゼロ・エネルギー・ビル

設計時と運用時の双方でのゼロ・エネルギー・ビル化を追及することが重要ですが、求められる取組みや支援策・規制は異なります。

ａ．設計時のゼロ・エネルギー・ビル（関連する省エネ法の規制：建築物に係る措置）

ｂ．運用時のゼロ・エネルギー・ビル（関連する省エネ法の規制：工場・事業場に係る措置）

1-4．新築および既存におけるゼロ・エネルギー・ビル

ゼロ・エネルギー・ビルを実際に達成できるのは新築建物と考えられますが、ゼロ・エネルギー・ビルに向けた取組みは個々の建築設備や制御システムの技術進歩を通じて、既存建物の改修においても省エネ性能の向上に大きく貢献することから、わが国の建築物全体の低炭素化に寄与すると思われます。

1-5．ゼロ・エネルギー・ビルの実現可能性

ゼロ・エネルギー・ビルの達成は、様々な省エネ建築技術の大幅な進歩、それらのパッケージ化などが実現して初めて可能になるものであり、今後２０年程度を視野に入れた取組みと考えられます。実際、今後の技術進歩の見通しなどをもとに、中低層のオフィスビルについて概算すれば、ゼロ・エネルギー・ビルの実現は技術的に可能と試算されますが、これらの技術進歩が達成されるのは２０３０年頃と見込まれます。（図-4）

図-4　ゼロ・エネルギー・ビルの実現可能性

いずれにせよ、ゼロ・エネルギー・ビルの達成は、規制、支援・誘導などにおける中長期的なビジョンとして捉えるべきです。実際の建築物の省エネ基準については、技術開発の進展も踏まえつつ、ゼロ・エネルギー・ビル化のビジョンに沿って、地域ごと、用途ごと、規模ごとなど特性に応じた強化を順次行っていくべきです。

２．ゼロ・エネルギー・ビルに向けた新たなビジョンとその省エネポテンシャル

2020年までに1990年比で温室効果ガスを25％削減するという新たな中期目標およびゼロ・エネルギー・ビル化の実現可能性を考え合わせると、わが国のゼロ・エネルギー・ビル化に向けたビジョンについては、2009年4月に策定された新築公共建築物に限定したものから、「2030年までに新築建築物全体での実現」と一歩踏み込んだものとする必要があります。

なお、ビルの省エネは、一般的には昼間電力の需要抑制となり、中長期的な負荷平準化によって供給側のベース電源の導入量増大や設備利用率向上が図られれば、二酸化炭素排出係数の低減にもつながり、産業や家庭など他の部門の排出削減にも貢献することとなります。

図-5　2030年における省エネポテンシャルと必要投資額

執筆：秋瀬　翡翠（カワセミ）

・ＪＲ亀戸駅から徒歩８分、または都営新宿線西大島駅から徒歩１０分 都内への通勤にとても便利です。
・ 部屋は２５～３０㎡ 程度と快適ワンルーム。
・ 壁は自然素材好みのコンクリート打ち放しを多用　コンクリート壁は年中室温と同じ！
・ 夏は涼しく冬は暖かい、しかもクリーンな室内空気環境です。
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2010年1月22日に港区芝公園3-5-8の機械振興会館で開催された外断熱推進会議「平成22年　新春特別講演会と新年互礼会」のDVDを販売いたします。

購入ご希望の方は、 Download fileこちらの申込書をダウンロードし（pdf：162kb）、 ご記入の上、外断熱推進会議03-3436-0678まで FAXしてください。

頒布価格

外断熱推進会議

会員 価格 ３，０００円（税込）

一般（非会員） 価格 ５，０００円（税込）

【物件概要】

物件名：　「ホームタウン南大沢-４　８号棟　５０３号室 」

所在地：　八王子市南大沢４丁目２１

専有面積：９１．２１㎡（２７．５９坪）　壁芯

間取り：　３ＬＤＫ＋Ｓ

構造・規模：　鉄筋コンクリート造５階建　５階部分

物件概要書(PDFファイル)

【外断熱改修】

設計・監理：アド構造設計株式会社

（外断熱設計：ＮＰＯ法人　外断熱推進会議）

施　　工：ＴＯＨＯ株式会社

工　　期：２００９年９月着工 ～ ２０１０年１月末竣工

改修内容：外壁、床下、開口部の断熱改修

外断熱見学会の内容が１２月７日（月）建設通信新聞に掲載されました。

「大規模外断熱改修　完成間近　築２３年中層団地を丸ごと包む！」

円滑に合意形成、国補助も後押し

お問合せ先：千代田地所株式会社

所在地　　　東京都千代田区隼町2-12-301

電話番号　　03-3261-6251

FAX 番号　　03-3261-6253

担　当　　　　松井一郎

Ｅｍａｉｌ　 chiyoda-j@ac.auone-net.jp

ＵＲＬ　　http://chiyodajisyo.realtors.officelive.com/default.aspx

工事概要

工事名称：「ホームタウン南大沢-４ 第２回外壁大規模修繕工事」

施　　主：ホームタウン南大沢－４団地 管理組合

　　　　（住環境委員会横山美樹雄委員長）

設計・監理：アド構造設計株式会社（外断熱設計：ＮＰＯ法人　外断熱推進会議）

施　　工：ＴＯＨＯ株式会社

工　　期：２００９年９月着工 ～ ２０１０年１月末竣工予定

規　　模：全１０棟１４６戸（ＰＣ造２種８棟、ＲＣ造１種２棟）

外壁面積：約９０００㎡

改修内容：外壁、床下、開口部の断熱改修

ＵＲ分譲マンションの外断熱改修事例としては日本最大規模の外断熱改修現場　（１０棟１４６戸）

■ホームタウン南大沢ー４　団地案内看板

この外断熱改修計画の相談があったのが一昨年１２月、正式な外断熱コンサル（外断熱設計・積算・監理）がスタートしたのが、昨年３月です。その時点では、全体の外壁大規模修繕工事の設計・監理を行う設計事務所は決まっていませんでした。５月の連休明けに、工事全体の設計・監理をアド構造設計（株）が行うことになり、本格的な作業がスタートしました。

■平成２１年１０月　外断熱改修工事中の団地

■平成２２年１月３０日　外断熱改修竣工後の団地

当初の工期は平成２２年３月末と聞いていましたが、国土交通省の「既存住宅建築物省エネ改修緊急促進事業」のため１月末竣工が絶対条件となりました。当法人では、新たに図面を起こし、数量を拾い、納まりを考えました。多くの関係者の協力をいただきながら９月１日に工事が着工しました。１０棟１４６戸という、分譲マンションの外断熱改修事例としては日本最大規模の外断熱改修現場ですが、住人の皆様や管理組合の皆様のご協力と工事関係者の努力で４ヶ月という短い工期でしたが、無事竣工することが出来ました。感謝！感謝！感謝！

■外断熱改修後のエントランス-1

■外断熱改修後のエントランス-2

■外断熱改修後の９号棟

■外断熱改修後の９号棟　エントランス

■外断熱改修後の９号棟　ライトコート

平成２２年１月３０日（土）に工事の竣工を祝ってホームタウン南大沢－４（中層）団地集会場において管理組合からの感謝状贈呈と懇親会が執り行われました。

■団地集会場

初めにホームタウン南大沢－４（中層）管理組合　湯澤良理事長からご挨拶があり、工事関係者に感謝状贈呈が行われました。

■竣工式　式次第

■湯澤良理事長と横山美樹雄住環境委員会委員長

■管理組合の皆様

■湯澤良理事長から感謝状を受け取る外断熱推進会議・堀内事務局長

■感謝状～事務局に飾ってあります

アド構造設計（株）、外断熱推進会議、TOHO（株）に湯澤理事長より感謝状が贈られ、その後、工事関係者の記念撮影が行われました。　

■工事関係者の記念写真

記念写真を撮ったあと懇親会が行われました。用意された料理は、団地住人の内田さんの手作り（男の）料理です。思わず、本職はシェフですかと聞きましたが、英語の先生でした。料理はプロの味でした。

■手作り（男の）料理を肴に懇親会のはじまり

■懇親会風景

■懇親会風景

懇親会のなかで、管理組合のみなさんに「外断熱改修して良かったですか？」と聞いたところほぼ全員から、「暖かくなった、朝暖房がなくても１８℃ある」「エアコンを使っていない」「光熱費が幾らになるか（下がるか）楽しみだ」との声があがりました。

既存集合住宅の外断熱改修は、国の政策として取り組むべき課題だと思うと共に、今、この瞬間も新築されているマンションや学校、病院、老健施設、ビルが内断熱で建設されていることは日本国民にとって大変不幸なことだとあらためて思いました。

朗報！

１．外断熱改修されたホームタウン南大沢－４（中層）団地の１部屋が売りに出されています。詳細は今後ＮＰＯのホームページで紹介いたします。　

　２．昨年１２月２２日に開催されたホームタウン南大沢－４（中層）団地見学会の記録DVDを外断熱推進会議において頒布しています。　

　お問合せは、外断熱推進会議事務局　info@sotodan-npo.org まで

新年互礼会

日時

平成２２年１月２２日（金）　１７時　開場　１７時１５分　開会

会場

東京都港区芝公園3丁目5-8　機械振興会館６階６５会議室

平成２２年新年互礼会は、約６０名の会員、国会議員が集まり、外断熱推進会議・宮坂 幸伸専務理事の司会で始まりました。

司会　宮坂専務理事

最初に竹川忠芳理事長より、新年を迎えて新政権のCO2　２５％削減方針により外断 熱推進会議の必要性がますます高まることと活動の活性化について力強く挨拶がありまし た。

主催者代表挨拶　竹川理事長

次に来賓挨拶として広中和歌子参議院議員より、海外での居住体験から日本の住宅性 能の貧困さについて触れられ日本の住宅性能改善の必要性について発言されました。

来賓挨拶　広中和歌子参議院議員

また、初鹿明博衆議院議員より政府の省エネ政策について紹介がありました。

来賓挨拶　初鹿明博衆議院議員

会場には、小池百合子衆議院議員・田中秘書、笠史浩衆議院議員・神崎秘書、東祥三 衆議院議員・若林秘書、岡崎トミ子参議院議員・勝木秘書、金子洋一参議院議員・津 坂秘書,古賀一成衆議院議員・佐武秘書、神風英夫衆議院議員･伊藤秘書、前田武志参議院議員秘書にご来席いただきました。

ご来賓のご挨拶のあと、綿半鋼機（株）野原龍生代表取締役社長からご挨拶と乾杯の 音頭発声をいただきました。

乾杯の音頭　綿半鋼機（株）野原龍生社長

乾杯する参加者

ホームタウン南大沢　住環境委員会　横山委員長のご挨拶

つづいて、フラウンホーファー日本代表部　グランラート博士よりご挨拶をいただき ました。

フラウンホーファー日本代表部　グランラート博士のご挨拶

早稲田大学名誉教授　木村建一博士のご挨拶

会場では、参加者がお互いに今年こそ環境省エネ、外断熱の広がりを深めるための話 しが弾みました。

懇親を深める新年互礼会参加者

最後に、お茶の水女子大学名誉教授（外断熱推進会議副理事長） 田中辰明博士のご発声で中締めの一本締めが行われました。

講演会の様子

新春特別講演会

日時

平成２２年１月２２日（金）　１５時開場　１５時３０分開会

会場

東京都港区芝公園3丁目5-8　機械振興会館　B３階１会議室

講演

第一部「ホームタウン南大沢・外断熱改修報告」外断熱推進会議事務局　太田　昌宏　

第二部「ブルーノ・タウトとその作品」お茶の水女子大学名誉教授　田中　辰明博士　

講演は二部構成で、第一部は、当法人が外断熱工事の設計・監理を行っている、八王 子市南大沢４－２１他のホームタウン南大沢－４（中層）団地の外断熱改修工事につ いて外断熱推進会議事務局の太田昌宏が　「ホームタウン南大沢・外断熱改修報告」と 題した講演を行いました。

講演する外断熱推進会議事務局　太田昌宏

講演では、ホームタウン南大沢（１０棟　１４６戸）における外断熱改修にむけた住 民合意形成や外断熱改修、開口部改修について工事中の写真等で紹介しました。

外断熱改修紹介 http://sotodan-npo.org/blog/archives/2009/12/post_289.html

第二部では、お茶の水女子大学名誉教授（当法人副理事長）田中辰明博士より「ブ ルーノ・タウトとその作品」について講演が行われました。

第二部「ブルーノ・タウトとその作品」

ドイツの建築家ブルーノ・タウト（1880年-1938年）は1913年ライプチヒ（Leipzig） の国際建築博覧会に「鉄の記念塔」を出品、さらに1914年ドイツ工作連盟展に「ガラ スの家」を発表し一躍表現主義の建築家として名声を得ました。1914年第一次世界大 戦の勃発により建築家活動が不可能になり、1920年にはマグデブルグ市 （Magdeburg）の土木建築課長になり、戦後の復興に努めました。当時から建物に着 色することに傾注しました。1924年44歳の時にベルリンの住宅供給公社ゲハーク （GEHAG）の主任建築家に就任し、当時ベルリンに地方から職を求めて人口の大量流 入があったのに対応して労働者の住宅団地造りに努力しました。ブルーノ・タウトは 1933年までに12,000戸の勤労者住宅を建設しています。

第一次世界大戦の敗北、そして復興、第二次世界大戦での敗北、そして脅威の復興。 ブルーノ・タウトが活躍した時代は第一次世界大戦での敗北からの復興期でした。労 働者に健康的な住宅を供給する事が氏の使命であったのでしょう。

また、ブルーノ・タウトは1932年にはモスクワで仕事を行うなど社会派建築家の色彩 を強め、当時台頭してきたナチス政権に睨まれ、かねてから憧れていた日本へ1933年 5月に亡命します。ドイツで名声のあった建築家であったので、日本で大学教授など の職が得られるかと期待していましたが、日本もナチス政権と結んでいたため、良い 職は得られませんでした。それどころか、建築設計の仕事にも授かれず、日本滞在中 に行った設計は熱海市に現存する日向別邸(1936年、延べ床面積213ｍ2)のみでありま す。数奇屋と表現主義の融合が見られます。この建築も老朽化しわが畏友稲葉和也 (建築史家)らにより保存運動が行われています。

サイト「田中辰明日記」より

講演する田中辰明博士

講演は、ブルーノ・タウトの紹介だけでなく、旧約聖書を引用しながら「ユダヤ人問 題」の背景などについても紹介されました。

田中先生の講演を熱心に聴く参加者

尚、新春特別講演会の内容についてはDVDにて外断熱推進会議より発売予定

理事懇談会には、関西支部、甲信越支部、北陸支部から１４名が参加しました。

理事懇談会の様子

議題

　
1. Ｈ２１年度（４月～１２月）の収支報告について　　　　　
2. Ｈ２１年度（１０月～１２月）の活動報告　　　　　　　　　
3. 外断熱工法のＩＳＯ化について
4. 各支部の活動報告　　
5. その他
   「防火と外断熱に関する検討委員会」について
   「非会員企業への協賛依頼」について（会員提案事項）

外断熱推進会議の方針決定機関は毎年５月に開催される総会ですが、当法人では三ヶ 月ごとに理事懇談会を開催しております。理事懇談会は理事だけでなく正会員の 皆様にも参加していただき資金の流れ、活動の内容、今後の活動について審議しま す。また、会費の運用にあたって公認会計士による会計処理をおこなっております。

外断熱推進会議では、日本に外断熱工法を定着させるための様々な活動を全国で行っ ておりますが、それを支えるのは会員と活動資金です。

外断熱推進会議では、企業においては株主にあたる正会員（社員）及び企業や個人の 立場でＮＰＯ活動を応援する賛助会員を募集しています。 正会員（社員）については、気持ちを同じくしてこの活動を推進し、 ３か月に１度の理事懇談会に出席できる方とします。　 （ 入会のご案内 ）

図-1　分譲マンションのストック数（平成19年末・推計）

３.今後のマンション政策における基本的な考え方

（1）住宅ストックとしてのマンションの重要性

わが国のマンションは、土地利用の高度化の進展に伴い、都心居住という利便性や住空間の有効活用という積極的な評価もあり、国民の約10％が居住する重要な住宅ストックとして位置づけられます。最近では、単棟のマンションや団地型のマンションのほか、超高層マンションの出現など、居住ニーズに対応した多様な形態のマンションがみられるようになりました。

マンションは、居住者にとっての生活基盤であるとともに、地域にとってまちづくりやコミュニティ活動の拠点となる重要な社会基盤です。良好なコミュニティが形成されることはマンション管理において重要であり、地域における社会活動の持続や安全・安心な市街地の形成という観点からも重要となっています。このように、マンションは個人の私的生活の場にとどまらず、活力・魅力ある地域社会を形成する上でも重要な要素であり、このような社会的ストックとしての重要性から、マンションについては日々の管理のみでなく改修・建替えといったマンションのライフサイクル全体をとらえ、そのあるべき姿を念頭に置いて維持管理・再生を行うことが必要です。

（2）老朽マンションの再生の重要性

今後老朽マンションの増加が見込まれますが、その再生のための改修・建替えなどの円滑化が重要となっています。マンションの共用部分は、居住者が安心して快適な生活を営む上で不可欠な基盤となるものですが、居住者の高齢化などに伴い、通路、階段、エレベーターなどの共用部分がバリアフリー対応でないなど、居住者のニーズに適合しなくなるなどの状況が見られます。また、旧耐震基準によって建設された耐震性の低いマンションも多く存在します。国では住宅の質の向上を図るため、新耐震基準への適合や共用部のユニバーサル化などについて住生活基本計画において数値目標を定めていますが、ストックとして課題のあるマンションの改善について適切な改修・建替え等を支援していく必要があります。特に、耐震性の劣っているマンションのほか、都市全体の居住環境に影響をおよぼすマンションや保安上危険または衛生上有害な状況にあるマンションについては、都市環境や住宅政策の観点から国および地方公共団体は積極的に改善を進めなくてはなりません。

このように老朽マンションの再生が重要とされる一方で、改修・建替えなどの実施にあたって、資金や専門的な知識が必ずしも十分でなく、またマンション内の多数の区分所有者の合意形成が容易ではないなどの状況もあります。このため、資金面での支援措置の充実、改修・建替え等のノウハウを有する専門家の関与による事業の実施の推進、円滑な合意形成を可能とする制度や運用などについての検討を行っていく必要があります。また、様々な支援制度が、管理組合や区分所有者などにとって活用しやすいものとなるよう、国・地方公共団体および関係団体において分かりやすく制度を紹介するための広報活動や相談体制の整備に積極的に取り組む事が必要です。

改修については、区分所有者の費用負担が問題となるほか、専有部分・共用部分の区分、専有部分の増築や専有部分に影響がおよぶ共用部分の改修を行う場合の合意形成などが問題となることがあります。また、建替えについては、事業を実現するまでに様々な手続きが必要となり、建築基準法上既存不適格となっているマンションではマンション単体で不適格状態を解消することは難しいなど、法制度上の問題で建替え実現に至らない場合や円滑に進まない場合があります。マンション円滑化法制定から６年が経過していますが、建替え事例は多いとは言えず制度が十分浸透していない一方、建替え事業の実施には迅速な対応が求められます。また、大規模な団地では合意形成が容易でないばかりか、建替えを円滑に行うことが難しい、仮住居の確保が難しいといった問題があります。このように、マンションが区分所有建物であるがゆえの問題が多く存在し、合意形成等に要するコストは相当程度かかりますので、このコストの低減を図るという観点から引き続き老朽マンションの再生のための施策が重要です。

４.今後のマンションの具体的施策

（1）管理組合による計画的な管理等の推進

マンションでは、管理組合を構成する区分所有者が管理規約を適切に定め集会を開き、管理に関する意思決定を適切に行っていくことが重要です。管理規約について、当該マンションの実態およびマンション区分所有者の意向を踏まえ適切なものを作成し、常日頃から適切なマンションの維持管理を行っていくことが重要です。また居住者間および地域とのコミュニティ形成に努めることも必要です。また、複数の管理組合が連携し、知識や情報を共有し、管理の担い手やコミュニティを育むことも期待されます。

また、経年による劣化に対応した将来の大規模修繕などに備えて長期修繕計画を作成し、これに基づき修繕積立金を計画的に積み立て、また快適な居住環境を確保し資産価値の維持・向上を図るためには適時適切な維持修繕が重要です。

（2）管理状況の適正な評価等

管理組合の運営状況、修繕積立金の積立状況、修繕履歴や長期修繕計画などの情報が開示され、市場でこれらが適切に評価されることは、マンションの適正な取引・中古マンションの活性化につながります。また、このような評価により区分所有者にとっても開示対象の各項目が適切なマンション管理が行われていることを示す指標的な役割を持つことになり、また適切な管理を行うインセンティブにもなります。

マンション履歴システム（マンションみらいネット）は、マンションについて管理組合から登録を受付けその管理状況や修繕履歴などを情報開示する仕組みですが、そのメリットについての理解がまだ十分には浸透していません。現在、登録による各種の情報提供や支援サービスなどのインセンティブ付与のための取組みも行われていますが、引き続きその充実を図り情報開示のメリットを訴え普及を推進していく必要があります。

（3）マンションの管理等の専門化の活用

マンション管理は専門的な知識を必要とすることが多く、区分所有者は問題に応じマンション管理士、マンション管理業者などの専門的な知識をもつ人の支援を得ながら対応する必要があります。

また、地域レベルでは、地方公共団体および関係団体による相談窓口の設置や相談会の開催、専門家の派遣などの取組みが行われていますが、こうした取組みを積極的に推進する必要があります。

（4）第三者管理方式の活用による管理の適正化促進

区分所有法では、マンション管理者は、区分所有者でもそうではない第三者でもなることができることとされています。区分所有者が専門家ではないこと、さらに最近では高齢化、賃貸化、管理への無関心などにより、適正な管理が必ずしも行われていない状況も見られ、マンション管理に精通した人を管理者として選任し、マンション管理を行わせるいわゆる第三者管理者方式の活用を図る事例は今後増加していくと思われます。また、投資型のマンションなどの一定の形態のマンションでは区分所有者による管理組合方式の採用が困難で第三者管理方式が採用されている事例も見受けられます。

この第三者管理方式には、管理に関する権能が集中し専門家として効率的に業務ができるというメリットがある一方で、区分所有者ではないことから区分所有者の意思を離れて不適切な管理が行われるおそれもあります。このため、第三者管理者による区分所有者への定期的な業務報告およびその業務に対する監査などのチェックの仕組み、管理コストの低減につながる管理方法、第三者管理者方式の場合の財産の分割管理などのあり方や対応方針を検討し対応策を講ずる必要があります。

（5）マンションの管理等をめぐる紛争処理への対応

マンション管理をめぐる紛争は多岐にわたり、それぞれの紛争の形態に対応した処理が求められます。例えば、技術的・専門的な知識の不足に伴う紛争については、専門家などの指導・助言による支援体制を整備することで、一定の対応が可能だと考えられます。

また、マンションの管理規約は、マンション管理の最高自治規範であることがマンション適正化指針に示されていますが、マンション管理規約、使用細則などにおいて、紛争を未然に防ぐ具体的なルールを定めておくことが重要です。

たとえば、管理費滞納紛争については、現在深刻な問題の一つであり、現行制度上小額訴訟や区分所有権の競売の請求などの対応策が用意されていますが、一定の要件が必要など、円滑な解決という観点からは必ずしも十分ではありません。滞納に対する段階的な催促手続きや管理組合による滞納者への制裁措置などを定め、管理組合の姿勢を区分所有者に明示して、予防的に対応することも考えられます。

また、管理組合の運営や管理組合役員の不適切な業務実施をめぐる紛争、マンションでの相隣関係をめぐる紛争についても、同様に予防的な措置などをあらかじめ定めておくことも考えられます。

さらに、今後多岐にわたる紛争の中で、紛争解決の対象として適切なものを特定した上で、第三者機関による裁判外紛争解決手段（ＡＤＲ：Alternative Dispute Resolution）を導入することも検討する必要があります。この場合、「裁判外紛争解決手続きの利用の促進に関する法律」に基づく認証等を活用して導入することも考えられます。

（6）多様なマンション形態に対応した施策

現在、多様な形態のマンションが存在し、これらの形態に対応した施策が必要です。

団地型のマンションの管理については、複数の棟のマンションが団地を形成していることから、団地全体の管理と各棟の管理との間で、たとえば管理費や修繕積立金の額を棟ごとにするのか団地全体での一律の設定とするのかなどの調整が必要です。各棟により事情が異なる場合は、なるべく諸事情に対応して棟ごとに管理費の額の設定や徴収を行うことが望ましいのですが、円滑にこれらが実施されるように、団地型マンションにおける管理のガイドラインの作成、その適切な管理に資する啓発等が必要です。さらに団地型のマンションの改修・建替え等の再生についても、その課題解決のための検討が必要です。

さらに、近年超高層マンションが急増しており、これから本格的に大規模修繕などが必要な時期を迎えることが見込まれますが、超高層マンションでの管理の実態は必ずしも明らかではありません。実態把握および課題を抽出し、その上で必要に応じた制度、運用等の見直しを行う必要があります。

（7）管理組合が機能していないマンションへの対応等

管理への無関心化や担い手不足により管理規約が存在していないなど、管理組合がまったく機能していないマンションの存在が指摘されています。また、今後、高齢化、賃貸化、無関心化の進行などを背景として、こうしたマンションが増加するおそれがありますが、現行制度では、いまだ積極的に管理の適正化を促す施策が行われていません。

国、地方公共団体および関係団体は、引き続き区分所有者への啓発活動を実施し、こうしたマンションの発生および増加を未然に防ぐとともに、実態把握に努め、諸外国の事例等も踏まえながら、こうしたマンションにどう対応していくかを検討していく必要があります。

また、将来的には集合住宅の居住形態について、区分所有権による居住のみならず賃貸化や所有・利用の分離化を行うなど様々な居住形態へと移行していくことも考えられ、このような居住形態について、そのあり方を検討していくことも求められます。

（8）老朽化マンションの再生の促進

老朽マンションの再生は、喫緊の重要課題です。再生にあたっては、区分所有者において、改修・建替えなどの再生方法を選択することになりますが、その過程に関しては、資金面・ノウハウ面での不安、区分所有者間での合意形成の困難性への懸念などが見受けられます。したがって、これらの懸念に対応して、改修・建替えなどに対する支援措置の充実を図っていくほか、区分所有者が容易に取り組むことができるよう、情報の提供やノウハウを有する専門家の関与による事業の実施、円滑な合意形成を可能とする制度や運用等について検討を行っていく必要があります。こうしたマンションの再生には、区分所有者や賃貸人などの協力を得ることが求められますが、地方公共団体においては地域の状況を踏まえて転出や仮移転をする居住者の居住の安定確保のため公共賃貸住宅の活用やその他多様な支援に努めることが求められます。

資金面については、区分所有者による負担を基本としつつも、居住者が安心して快適な生活を営む上で不可欠な基盤であることに配慮し、必要な助成のほか資金の確保について十分な支援措置が必要です。特に、計画の初期においては検討費用の確保が難しいことや、費用負担の困難な高齢者、低所得者なども存在することなどに配慮し、きめ細かな対策が必要です。 また、耐震性の劣っているマンションのほか、都市全体の居住環境に影響をおよぼすマンションや保安上危険または衛生上有害な状況にあるマンションについては、国および地方公共団体などによる積極的に改善が求められます。

このほか、大規模な団地における建替えや建築基準法上の既存不適格の解消など、マンション単体では解決が難しい問題については、国および地方公共団体による地域の実情に応じた適切な対策が必要です。既存不適格の問題については、これまでの事例においては、隣接地の取得やマンション建替えにおける総合設計制度の活用などによって対処していますが、従来の枠組みだけでは再生を図ることが困難な面もあり、多角的な視点から検討を進める必要があります。

このため、建替えに関する手続きの合理化を図る観点から、マンション円滑化法等について制度上隘路となっている問題の解消を図るなど適切な措置を講じていく必要があります。また、耐震性の低いマンションの建替えや被災したマンションの再建が円滑に進むための措置や団地における一括建替え、一部建替えや段階的な建替えを行いやすくするための方策等について、広く検討を行っていく必要があります。この際、多くの区分所有者が関係する老朽マンションの再生にあたっては、合意形成のための取引費用の軽減なども踏まえ、その仕組みや運用を考えていく必要があります。

むすび

マンションに関する施策は、マンションの着実な増加に伴い、今後ますます重要となっていくものと思われます。また、国土交通省のみならず、法務省その他の関係省庁、地方公共団体、管理組合、関係業界・団体などの多くの関係者・関係機関との連携の中で推進されなくてはなりません。あわせて、マンションに関する制度、支援策などは多岐にわたり、また複雑なものもあり、管理組合や区分所有者などに対して、分かりやすく広報を行っていく必要があります。

執筆：秋瀬　翡翠（カワセミ）

http://sotodan-npo.org/blog/archives/2009/11/post_283.html

会場には、NPO会員及び一般参加者、報道関係者など約40名が参加しました。

（写真　熱心に話を聴く参加者）

セミナーは、外断熱推進会議事務局長・堀内正純の主催者挨拶と司会で始まりました。

（写真　司会と主催者代表挨拶をする堀内事務局長）

続いて、来賓のご挨拶の後、さいたまパッシブハウス１５の事業主であるハイシマ工業・蓜島一弘代表取締役からさいたまパッシブハウス１５の建設にいたる過程と目的等について詳しい説明がありました。

セミナーは、最初に京都工芸繊維大学准教授・芝池英樹博士より「蒸暑期にも有効な超高断熱・高気密住宅（パッシブハウス）に関する技術開発」について 講演が行われました。

（写真　講演する芝池博士）

（写真　温暖地の夏に有効なパッシブハウス研究）

講演の中で芝池博士は、ドイツでは15ｋＷｈ/㎡aがパッシブハウスの要件であるが、日本の気候ではコストパフォーマンスはどこにあるかを3年間の実証実験のなかでつかみたいと話しました。

（写真　ドイツと日本の違い　日本にあった省エネコストパフォーマンスとは）

続いて、神戸大学准教授・竹林英樹博士より「パッシブハウスにおける蓄熱空調の有効性について」講演が行われました。

(写真　講演する神戸大学　竹林博士）

竹林博士は、パッシブハウスのような冷暖房エネルギーが僅かでよい建物における冷暖房空調について、潜熱蓄熱型（ＰＣＭ）空調機の活用について講演しました。

セミナー終了後、2台のバスに乗って参加者は、さいたまパッシブハウス１５の建設現場に向かいました。

（写真　モデルハウス南面外観　屋根にはソーラーパネル）

（写真　芝池博士の説明を聞く参加者）

さいたまパッシブハウス１５は、冷暖房エネルギーをそれぞれ15ｋＷｈ/㎡a以下になるように計算された住宅です。
外壁（外張り断熱）は、外断熱推進会議会員のＳｔｏ　Ｊａｐａｎ、東邦レオ、高本コーポレーション3社の湿式外断熱システムを採用。
充填断熱材は、ＧＷメーカー2社とセルローズファイバー1社を採用。透湿気密シートは2社を採用。
建物内外や壁内には160点以上のセンサーが埋め込まれ、外気温湿度・境界面湿度・加湿量などが測定される。

（写真　モデルハウス北面　異なるメーカーの外断熱壁）

欧米の技術を参考にしながら、日本の蒸暑地域におけるパッシブハウスのあり方についての実験が3年間行われる。

（写真　モデルハウス室内）

さいたまパッシブハウス１５の見学会については、12月9日付け建設通信新聞でも紹介されている。

（写真　さいたまパッシブハウス１５　建設通信新聞）

以上

▲現場事務所から３号棟（左）・４号棟を見る

▲団地入口（遊歩道）に近い７号棟（左）と６号棟

▲４号棟　足場の撤去が始まる

▲足場解体後、バルコニーには洗濯物や布団が翻る

工事概要

工事名称：「ホームタウン南大沢-4 第２回外壁大規模修繕工事」

施　　主：ホームタウン南大沢－４団地 管理組合

　　　　（住環境委員会横山美樹雄委員長）

設計・監理：アド構造設計株式会社（外断熱設計：ＮＰＯ法人外断熱推進会議）

施　　工：ＴＯＨＯ株式会社

工　　期：２００９年９月着工 ～ ２０１０年１月末竣工予定

規　　模：全１０棟１４６戸（ＰＣ造２種８棟、ＲＣ造１種２棟）

外壁面積：約９０００㎡

改修内容：外壁、床下、開口部の断熱改修

分譲マンションの外断熱改修事例としては日本最大規模の外断熱改修現場です。（１０棟１４６戸）

１１月２０日には当ＮＰＯ主催の現場見学会が開催されました。当日は、施工会社であるＴＯＨＯ(株)のご理解ご協力と、管理組合からは住環境委員会（旧長期修繕委員会）の委員の方々にご協力をいただき、予定を上回る約４０名近くの参加者がありました。

住環境委員長横山様から、第１回大規模修繕（９７年）以降の外断熱改修にいたるまでの歩みを伺い、日ごろの様々な活動を通じ、いかに団地内におけるコミュニケーションを高めているかを伺うことができました。参加者多数のため、３班に分かれて順次オープンルームと各棟を見学し、それぞれ住環境委員会の方の説明を受けたあと、集会室での質疑応答を行いました。

質疑応答では、合意形成の秘訣について多くの質問がなされ、年間を通じて季節ごとのイベント開催や団地内の清掃・樹木剪定など管理組合の理事をはじめ多くの方がボランティア活動をされていることなどの説明を受けました。また、補助事業についての質疑応答では、改修工事の規模によっては設計期間や施工期間が単年度会計にそぐわない場合があることの指摘があり、今後は複数年度にわたる改修工事が可能となる見通しとの情報が寄せられました。

当日の見学会の内容は、１２月７日（月）建設通信新聞に掲載されました。

「大規模外断熱改修　完成間近　築２３年中層団地を丸ごと包む！」

円滑に合意形成、国補助も後押し

１２月９日現在、４号棟５号棟６号棟７号棟の足場が撤去され、順次残りの棟についても足場撤去が予定されている。工事もいよいよ大詰めを迎え、１階足元周りの工事と床下の断熱工事、及び真空ガラスへの交換工事等が残され、来年１月末の工事完了に向け精力的にすすめられている。

居住者からは改修工事の途中から「室内は暖房をつけているかと思うほど暖かい。」との声が寄せられています。

外断熱推進会議では、今回の分譲マンション大規模外断熱改修における設計・監理実績をもとに全国で外断熱改修の輪を広めてまいります。

ご期待下さい。

記

◆新春特別講演会
日　時：　平成２２年１月２２日（金）　１５時開場　１５時３０分開会
会　場：　東京都港区芝公園3丁目5-8　機械振興会館　B３階１会議室
講　演：　第一部　「ホームタウン南大沢・外断熱改修報告」　外断熱推進会議事務局
　　　　　　太田　昌宏　
　　　　　　第二部　「ブルーノ・タウトとその作品」　お茶の水女子大学名誉教授
　　　　　　田中　辰明博士　
＊　「１９２０年代は黄金の時代といわれ、多くの有名人が出、活躍しました。その
多くはアインシュタイン、メンデルスゾーンに代表されるようにユダヤ人でした。そ
れがヒットラーによる排斥運動に繋がります」
今まで聞けなかったお話を田中先生に講演していただきます。
会　費：　１，０００円（新年互礼会参加者は無料です）

◆新年互礼会
日　時：　平成２２年１月２２日（金）　１７時　開場　１７時１５分　開会
会　場：　東京都港区芝公園3丁目5-8　機械振興会館６階６５会議室
会　費：　６，０００円　

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